Договор купли-­продажи недвижимости

Квартира – очень часто самое ценное, что есть у человека, и, перефразируя поговорку про машины, скажем, что каждый человек, а тем более семья, хочет изменить свои жилищные условия в сторону улучшения, и чтобы улучшить жилищные условия, сначала надо продать ту квартиру, которая у вас есть. Итак, договор купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи – документ, подтверждающий обязательственные правоотношения сторон при переходе квартиры от продавца в собственность покупателя. После оформления договора купли-продажи квартиры как у покупателя, так и у продавца возникают определённые права и обязанности. Продавец обязан передать в собственность покупателю квартиру и имеет право требовать оплаты товара по цене, установленной в договоре купли-продажи. Покупатель вправе требовать от продавца передачи квартиры (например, в виде акта передачи ключей и документов) и обязан принять квартиру по акту и оплатить предусмотренную договором купли-продажи цену. При этом обязательно прощу обратить внимание на все оговорённые детали при переговорах, передаётся ли квартира в полной комплектности (двери, окна, ванна, унитаз). Если вы договорились о том, что квартиру покупаете с мебелью, то в договоре рекомендую прописывать положение о том, что квартира передаётся в комплекте, и добавить описание мебели. Договор может быть заключён как на квартиру, которая на данный момент уже принадлежит продавцу, так и на квартиру, которая будет приобретена или оформлены права продавцом в будущем, если иное не предусмотрено законом.

Здесь хочу остановиться чуть подробнее. Жизненные ситуации бывают разные и, например, у вашего покупателя может не оказаться всей суммы денежных средств прямо сейчас, но он очень заинтересован именно в вашей квартире и даже готов уплатить сумму больше, чем рыночная стоимость квартиры, или вы стали наследником, но не до конца оформили наследственные права, а покупатель на квартиру уже есть, в таких случая вы можете оформить предварительный договор купли-продажи, получить аванс или задаток и быть уверенным в том, что ваш покупатель поднакопит средства или получит их с продажи своей квартиры, и вы до конца оформите свои права и заключите основной договор купли-продажи через какое-то время. В данном договоре прописывается ответственность сторон, и в случае, если ваш покупатель или продавец вдруг передумал, договор нельзя расторгнуть без штрафных санкций.

По своему характеру договор купли-продажи является взаимным и возмездным, так как создаёт у сторон взаимные права и обязанности, и исполнение обязательств одной стороной влечёт встречное представление от другой стороны. Особенности, порядок и условия заключения договора купли-продажи регулируются ГК РФ (глава 30) и иными законодательными актами. Существенным условием договора является предмет договора (квартира). Для отдельных видов договора купли-продажи (например, при продаже недвижимости) существенным условием, помимо предмета договора, является цена. В соответствии с ГК РФ (статья 555) договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке должен предусматривать согласованную сторонами цену недвижимого имущества. При отсутствии в документе данного условия договор считается незаключённым.

Также прошу учесть, если по каким-то причинам стороны уменьшают или увеличивают стоимость квартиры, то если вдруг вы в дальнейшем попробуете оспорить сделку, вам надо будет вернуть ту сумму средств, которая прописана в договоре. Аргументы из серии «а мы специально так написали, на самом деле договорились на другую сумму» в случае судебного спора учитываться не будут.

Пока Закон не требует обязательного удостоверения договора купли-продажи нотариусом, документ может быть оформлен в простой письменной форме. Однако, я как нотариус рекомендую своим посетителям нотариальное оформление договора купли-продажи по следующим причинам:

• нотариус проверяет всю историю квартиры;
• в обязательном порядке требуются согласия бывших супругов для исключения судебных споров (о судебной практике по продажи бывшими супругами квартир поговорим в одной из следующих статей);
• нотариальная сделка регистрируется в течение 3-х дней;
• нотариус является гарантом передачи денег;
• нотариус отвечает лично и выступает гарантом перед продавцом и покупателем за законность сделки;
• нотариальный договор невозможно расторгнуть в судебном порядке.

Конечно, велик соблазн сэкономить и оформить договор в простой фирменной форме за 1000 рублей или вообще скачать его из Интернета, но тут надо тщательно подумать, не обернётся ли такая экономия в будущем потерей квартиры или денег.

Более подробную информацию вы можете получить на личной консультации у любого нотариуса.

Консультации бесплатные.

С уважением, Максим Валентинович СУШКЕВИЧ,
нотариус г. Пикалёво.